부동산 PF사업성 평가 강화 정상사업장에 자금 공급지원 계획

정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가를 강화하여 사업장 옥석 가리기에 나선다고 합니다. PF 대주단협약 개정 및 경공매 기준을 도입하여 민간 금융사의 공동대출을 조성하도록 하고자 한다고 합니다. 부동산 PF 사업성 평가 강화로 정상 사업장에 자금 공급지원계획에 대해 자세하게 알아보겠습니다.

추진배경

정부는 2022년 하반기 이후부터 부동산 PF리스크에 대응하여 시장 안정 프로그램을 통해 PF-ABCP, 채권시장 등 금융시장을 안정화하고, 사업성이 충분한 정상 PF사업장에 대한 원활한 금융공급 지원과 함께 사업성이 부족한 PF사업장에 대한 재구조화, 정리를 유도하는 등 부동한 PF의 질서 있는 연착륙을 추진해 왔습니다.

 

정부는 사업성이 충분한 정상 PF사업장에 원활히 사업이 추진이 이루어질 수 있도록 2022년 10월 이후 총 30조원 규모의 HUG/주금공 [PF 사업자보증]을 공급 중이고, 현재까지 약 18조 원을 집행하여 브릿지론 사업장의 본 PF전환을 지원하고 있으며, 2023년 9월 정책금융기관의 건설사 대출/보증, 건설사 P-CBO편입한도도 확대하는 등 부동산 PF와 건설사에 대한 지원을 지속 보강해 왔습니다.

 

정부는 2023년 4월 [PF 대주단협약]을 개정하여 PF사업장에 대한 금융회사 등 대주단의 의사결정을 지원해 왔으며 지금까지 30개 PF사업장에서 공동관리가 부결되어 사업장이 매각되는 등 시장의 자율적인 PF연착륙이 진행 중입니다.

[PF 대주단협약] 적용없이 금융회사 등이 자체적으로 PF사업장을 경 공매로 매각하고 있고, 2023년 9월 조성한 [PF정상화 펀드]를 통해서 재구조화도 추진되고 있습니다.

 

부동산 PF 시장, 건설사 등에 대한 금융기관 자체적인 자금지원도 계속 중입니다. 2023년 말부터 진행한 태영건설 워크아웃 과정을 통해 지난 4.30일 채권단 협의회에서 기업구조개선계획이 가결되었고 금융권 스스로 건설사에 유동성을 지원하는 사례도 꾸준하게 나타나고 있습니다.

 

그러나 그간의 노력에도 불구하고 고금리, 고물가가 상당기간 지속 될 우려가 있는 상황에서 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장에 대해서까지 관대하게 만기 여장이 이루어지는 등 재구조화, 정리가 지연되는 경우가 있으며, 제2금융권 중심으로 연체율도 상승하고 있으며 이러한 PF부실의 누적, 이연은 정상 PF사업장까지 자금공급에 경색을 초래하여 본 PF로 전환되지 못하고 공사 착공이 지연되는 등 향후 부동산 공금위축으로 이어질 우려가 있습니다. 이는 부동산 시장의 과도한 위축과 함께 건설업계, 금융업계 전방으로 충격이 확대될 우려도 있습니다.

 

이에 금융당국은 부동산 PF의 사장 불확실성을 해소하고 부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 차질없이 추진하기 위해 객관적이고 합리적으로 사업성 평가 기준 개선을 추진하고, 금융, 건설업계와의 간담회등을 통해 그간의 부동산 PF 연착륙 추진과정에서의 애로사항 등 현장의견을 꾸준히 받아들여 기존의 부동산 PF연착륙 조치와 관련하여 추가적인 보완 필요사항도 지속 발굴 해 왔습니다.

부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 정책방향

1. PF사업성 평가 기준 개선을 통한 엄정한 사업장 판별 유도

현재 금융업권이 운영 중인 부동산 PF사업성 평가기준은 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있습니다. 이에 금융업권의 PF사업성 평가기준을 개선, 객관적이고 합리적인 사업성 평가를 통해서 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정하게 구분할 수 있도록 유도할 계획입니다.

 

이를 위해서는 먼저 본 PF, 브릿지론 외에 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해서 금융회사가   PF사업성 평가를 실시할 수 있도록 할 계획입니다.

현재 본 PF중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본 PF로 구별하여 평가 체계를 강화, 사업 진행 단계별 위험요인과 그 수준을 세분화, 구체화하여 실효성 있는 사업성 평가가 이루어지도록 할 계획입니다.

사업성 평가등급 분류를 기존 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화하여 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원을 정상화 추진하고 사업성이 부족한 사업장은 재구조화, 자율매각/상각, 경, 공매 등 정리를 통해 질서 있는 연착륙을 유도할 계획입니다.

사업성이 부족한 사업장에 대해 사후관리 기준과 이에 대한 점검 지도 절차를 마련해 PF사업장에 대한 실효성 있는 관리 감독이 이루어지도록 할 계획입니다.

2. 사업성이 충분한 정상 PF사업장에 대한 차질 없는 금융공급

브릿지론의 본 PF 전환 시 필요한 자금공급에 차질이 없도록 지원할 계획이며 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본 PF 단계 사업장에 대한 지원을 확대할 계획입니다. 건설사 워크아웃등으로  사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공, HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공하도록 하였으며, 워크아웃  건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활하게 이뤄지도록 추가보증을 제공하였습니다. 또한 [ PF정상화펀드] 재원을 활용한 정상 PF사업장 추가 자금 공급도 추진할 계획입니다.

3. 사업성 부족 사업장의 체계적인 재구조화, 정리유도

먼저 금융회사 스스로 재구조화, 정리를 체게적으로 추진할 수 있도록 여건 조성 

2회 이상 만기 연장이 이뤄지는 PF사업장에 대해서는 [ PF대주협약]상 만기연장을 위한 대주단 동의 요건을 기존 2/3 이상 동의에서 3/4 이상 동의로 하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 개선할 계획입니다. 또한 금융회사의 PF채권 경, 공매기준을 도입하는 등 금융회사 스스로 재구조화, 정리를 적극적으로 추진할 수 있는 여건을 조성할 계획입니다.

민간 공공이 함께 재구조화, 정리에 필요한 자금과 인센티브 지원

상대적으로 자금여력이 충분한 은행, 보험업권이 우선 1조 원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고, 향후 지원현황 및 시장 상황을 통해 필요시 최대 5조 원까지 규모를 단계적으로 확대할 계획입니다.

신디케이트론은  5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경, 공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경략자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원을 수행할 계획입니다.

부동산 등 부실 채권의 원활한 정리를 지원하기 위해서  캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진하는 등 자금집행제고를 위한 조치를 지속하고 새마을금고에 지원한 1.1조 원에 더해 금년 중에도 새마을금고와 저축은행업권에 4000억 원 규모의 자금을 추가 지원할 계획입니다.

4. 시장, 금융회사, 건설가 영향 최소화

금융회사 한시적 규제완화 등을 통해 부동산 PF 시장에 대한 민간자금공급을 촉진하고 원활한 재구조화, 정리를 유도할 계획입니다.

PF재구조화 정리로 예상되는 금융회사의 충당금 적립상황을 상시 점검하며, 제2금융권의 건전성 리스크를 관리하기 위해 자본금 확충도 지속 유도할 계획입니다.

기 마련된 [94조 원+알파프로그램]을 차질 없이 집행하고, 금융시장과 건설사, 제2금융권 상황을 모니터링하고 필요시 관계기관과 공동으로 즉시 대응하도록 할 계획입니다.

도심주택공급 확대, 비아파트 공급활성화, 공공부문 주택공급 확대 등 정부가 이미 마련한 주택공급 활성화 과제들을 속도감 있게 추진하고, 최근 공사비 분쟁 등 고충을 겪고 있는 건설업계와 긴밀한 소통을 통해서 애로사항을 발굴, 해소할 수 있도록 할 계획입니다.

글을 마치며

지금까지 부동산 PF의 사업성 평가 강화를 위한 정책에 대해 알아보았습니다. 정부는 PF리스크에 대비해 금융회사의 충당금 적립 노력, 건설사의 건설수요 및 유동성 지원 등을 지원해 왔으며 시장, 금융회사, 건설사의 대응여력이 충분히 감내할 수 있는 범위 내에서 유연성을 가지고 단계적으로 추진할 계획을 밝혔습니다.

고금리, 고물가가 지속되는 지금, 사업성이 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장에 관대하게 만기 연장이 이루어지도록 재구조화 정리가 지연되는 상황에 금융권의 연체율만 상승하는 부작용 발생으로 정상적인 사업장에 필요한 자금 공급에 문제가 될 수 있는 상황에 대한 문제로 이어지는 것을 이제야 고심한다는 것에 유감스럽게 생각합니다.

현장에 대한 모니터링을 철저하게 하여 부동산 PF에 대한 이해도를 높이고 사업성 평가 진행에 대한 객관적이고 냉정한 판단으로 정리대상 사업장에 대한 재구조화, 정리를 신속하게 진행하고 정상적인 사업장에 대한 자금공급이 이루어질 수 있도록 관계자들의 적극적인 소통과 보완이 이루어질 수 있길 희망합니다.